3月7日晚上，海南省新闻办公室召开发布会，住房和城乡建设厅厅长霍巨燃在会上介绍了海南省委办公厅、省政府办公厅当日出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

《通知》中的主要内容有三条：

1、实行海南本地居民购买多套住房的限购政策对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

这两条关于限购和安居房的都是旧事重提，就不细说了。

最重磅的是第三条：

3、改革商品住房预售制度，实行现房销售！自即日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

现房！现房！现房！

这个开发商们视之为噩梦，而买房人翘首企足的政策终于来了！我仿佛听到了一片叫好声。

硬核，海南实在是太硬核了！

在各地逐步放松预售条件、加大对房地产业金融支持力度的环境下，海南成了“最美逆行者”。

（一）

这事有什么影响呢？要深入理解预售制，还得回到故事的最初。

房子还没盖好就开始卖了，这就是期房。在以前的香港，期房又叫楼花，发明人是霍英东。

那是1953年，二战后到处百废待兴，大量的人口涌入香港谋生，住房十分紧张。

当初只有英资和一些大财团才有实力玩地产、建房子，香港住房供应极度紧缺，价格贵得让普通人不敢想。

霍英东做地产生意后，一方面苦于自己资金少，发展慢，另一方面认为房价高、民生疾苦。在一个偶然启发下，他创造性地发明了预售制：

那些对购置房产想也不敢想的平民百姓，终于有了一个踮起脚尖就能够得着房子的机会了。而霍英东本人也因此发了家。

我们大陆的预售制度，学的就是香港。

在这个最初的故事中，预售制的优劣就很明白地列出来了。当我们呼吁取消预售制的时候，还记得当初为什么实行它吗？

（二）

很多人认为，取消预售制对于购房者是一件好事。

所见即所买，购房者的风险大大降低。可以直接看到施工质量和工艺材质，甚至连景观、物业、交通配套都摆在眼前，终于不用再像期房一样“交房即维权”了！

没错，购房者的风险大大降低。

但是，风险的降低一定意味着价格的上涨。因为目前的房价，是已经扣除了风险的价格。

广大的购房者，已经通过评估开发商和楼盘的违约概率，并在内心对风险作了定价之后——仍然认为当前价格是合适的。

否则，就不会成交。

如果全都建好，路也修好了，学校也盖好了，没有一点风险了，那它一定不是这个价了。因为，你想要无风险的东西，别人也想要啊。在这样的竞争下，价格一定会比有风险的高。

换句话说，你明明知道有货不对板的概率、还要多付两年利息，而你仍然不去买现房——二手房那么多现房——那你一定是认为，扣除货不对板的风险之后，价格很合适。

在这一点上，购房者的实际总成本是没有变化的，无非是把隐性的风险折算成了现金价格，以至于房价表面上更高了一些。

（三）

• 迫使中小房企出局，房子供应量减少；

• 大房企资金压力也变大，从而拿地谨慎；

• 地卖不上价了，地方政府没钱搞基建。

前两条会导致房子供应量锐减，第三条会导致城市发展受阻。

商品房预售，实质上是一种融资行为。

房地产行业是典型的高负债行业，房企需要投入极大的前期资金。

取消商品房预售，是少了一条最重要的融资渠道，融资能力差的中小型开发商将被迫退出。即便像恒大这样的NO.1，前段时间还不得不玩套路营销。因为他借的钱可都是高达10%以上的利率，市场一差就抗不住了。

问题是，是不是杀死了开发商，房子就能降价呢？

那么，粮食和蔬菜在涨价，应该都是农民的错。

再者，土地卖不上价了，影响政府的土地出让金。一是因为房企少了，拍地的人少了；二是大开发商现金流极端紧张，也拿不出钱来买地了。

而土地出让金的实质是“大家一块兑钱搞建设”。

• 中小房企死一片；
• 供应量减少，房价更高，百姓买房难；

• 城市没钱搞建设了，发展受阻。

（四）

有人说，这是因为海南房子供应严重过剩，才通过这种方法来减少供应量。

如果真的过剩，那它自然就变成现房了啊。它卖不动，可能已经完全建好了还没卖完。去中山看看就知道，中山楼市萎靡的这几年，一个个楼盘都卖成了现房还没卖完。

只要有人买，那就说明不过剩。

这次的现房制度，相当于给海南的楼市直接按下了休眠键——从此没有新房供应，三年后再见！

海南的楼市，将经历“失去的三年”！

当然，取消预售制也不是没有一点好处，我能想到的有两点：

第一，售楼部可能不用盖得太华丽了。毕竟现货在那儿放着，直接看货就行了。就不用在售楼部里通过气氛营造和情绪感染来促成签单了。整体上是节约社会成本的。

第二，购房的信息成本——即风险，被转换成了现金价格。虽然这导致表面上价格提高了，但是你不用过多地耗费精力去调查开发商和楼盘了，对于有钱而没时间的人，是个好事。花钱买个安心嘛。

最后，海南的未来怎么看？

只能说，海南的营商环境……没有之一。